STF decide sobre imóveis em holdings e ITBI na integralização

O Supremo Tribunal Federal decidiu, em 19 de outubro, que imóveis em holdings podem ter imunidade de ITBI quando entram no capital social. Por 8 votos a 2, a Corte afastou a cobrança mesmo em empresas com atividade imobiliária.

A discussão tratava da transferência de bens para integralizar capital social. Nesse tipo de operação, a contribuição do sócio pode ocorrer com dinheiro ou com imóveis. Assim, o bem passa a integrar a empresa e compor seu capital.

A tese vencedora entendeu que a atividade imobiliária da sociedade não afasta a imunidade prevista na Constituição. A interpretação acompanhou o ministro Edson Fachin. Segundo essa leitura, a restrição constitucional vale para reorganizações societárias, como fusões e cisões, e não para a integralização do capital.

A divergência ficou com Gilmar Mendes, que defendeu alcance maior para a exceção constitucional. Ele alertou, porém, para o risco de estruturas usadas para reduzir a cobrança do imposto. Flávio Dino acompanhou essa posição, que acabou vencida no julgamento.

Limites da decisão

Apesar do resultado favorável aos contribuintes, a decisão não libera qualquer operação sem análise. A certidão do julgamento preserva o limite do capital social a integralizar, conforme o Tema 796. Além disso, mantém a possibilidade de o município apontar simulação ou fraude à lei.

Por isso, a palavra “incondicionada” usada na tese não significa ausência total de restrições. A imunidade independe da atividade imobiliária da empresa, mas continua sujeita aos limites já reconhecidos pelo tribunal.

Também ficou aberto um ponto específico sobre valores. Eduardo Amarante, em análise citada no texto original, observa que o julgamento não resolveu a controvérsia sobre imóveis integralizados pelo valor histórico, menor que o de mercado. Essa questão segue sem definição no Tema 1.348.

Cuidados no planejamento

Antes da criação de uma holding, o texto recomenda definir o objetivo da estrutura. A família pode buscar profissionalizar a gestão dos aluguéis, organizar a sucessão ou reduzir conflitos entre herdeiros. Entretanto, essas escolhas não se resolvem apenas com a transferência dos imóveis.

Quem vai administrar os bens? Como os resultados serão distribuídos? Que decisões exigirão concordância dos demais familiares? Essas perguntas influenciam o funcionamento da sociedade e merecem atenção, assim como o custo da constituição.

Sergio Luiz Beggiato Junior também relaciona o julgamento à tributação de doações e heranças. Dessa forma, a transferência inicial dos imóveis aparece como parte de um planejamento com efeitos mais amplos.

Para quem já recolheu ITBI, a decisão pode justificar revisão da cobrança. Amarante menciona a possibilidade de restituição, desde que respeitados o prazo de cinco anos, o fundamento da exigência e a documentação do caso. A devolução, porém, não acontece de forma automática.

O primeiro passo é identificar por que o imposto foi cobrado. Se a exigência considerou a atividade imobiliária da empresa, a ligação com o tema julgado é direta. Se envolveu valores excedentes ou outras circunstâncias, a análise precisa seguir fundamentos próprios.

No fim, o julgamento amplia a previsibilidade para quem pensa em organizar bens por meio de sociedade. Contudo, ele não substitui o exame de cada operação nem resolve todas as dúvidas sobre imóveis em holdings.

Os imóveis podem permanecer na família por gerações. Portanto, as regras criadas para administrá-los também produzem efeitos duradouros.